新2网址大全(www.hg108.vip):姜兆华: “烂尾楼”业主集体停贷“讨房”伤了谁

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  最近,房地产市场真不消停。武汉时代新城项目因工程“烂尾”,逾期数月无法交付,数千业主网上联名发布集体停贷声明:若该项目规定时间内仍未全面复工,业主将集体强制停还银行月供。一石激起千层浪,全国先后有河南、湖南、江西等10多个省市100多个“烂尾楼”项目业主纷纷效仿呼应。一场席卷全国多地的“烂尾楼”业主停贷“讨房”事件持续发酵。

  一、期房为何变成“烂尾楼”

  “烂尾楼”事件缘起期房销售,要了解期房销售的来龙去脉,还得从当前的住房销售制度说起。长期以来,房地产行业实行的是商品房“预售制”,这一制度最早从香港学来,对开发商而言,其最大好处是可在房屋未建成交付情况下,提前收回全部销售楼款。严格意义讲,在商品房预售制度下,买卖双方交易的是未来才能交付实物的期房。很显然,商品房预售制对购房者存在不确定性风险,因此,“预售制”出台时在房屋销售、按揭贷款条件、资金使用等诸多方面,对房屋建设主管部门、贷款银行制定了严格监管制度,以保证项目按期交付。既然主管部门、贷款银行都有严格明确监管流程,那期房怎么就变成了“烂尾楼”呢?

  顶层设计都是好制度,但落到具体执行层面,就难免会出现走样变味。实际执行中,全国各地建设主管部门对商品房预售项目到位资金、工程进度等规定不尽一致,各家银行对房地产开发贷款、住房按揭贷款准入标准、销售资金回笼比率等尺度不一,客观上为房地产开发项目资金抽逃、挪用打开了“绿灯”。房地产开发商据此形成独特的开发运作模式:“凑资金拿地―银行开发贷融资―企业项目预售―银行按揭回款―抽逃资金拿地―到银行贷款融资―企业项目预售―银行按揭回款”,如此循环往复。在此模式下,一个开发商往往同时承建多个项目,“十个瓶子九个盖”,有的时甚至只有七八个“盖子”来回倒腾,很难保证项目资金专款专用。一旦遭遇市场行情下行,或者国家银根紧缩等外部因素影响,开放商难免资金链“断裂”,导致项目停工“烂尾”。

  二、业主集体停贷伤了谁

  “烂尾”项目停工停产不能交付,业主维权“讨房”天经地义,但这类事情往往都很复杂,开发商、主管部门、贷款银行谁也不敢轻易接手这块烫手“山芋”。走投无路的“烂尾楼”业主们只得将“讨房”维权的“矛头”指向银行。受“烂尾楼业主集体停贷”事件影响,7月13日银行板块集体大跌1.69%,多家银行跌幅超过3%。7月14日,建行、农行、招行、兴业、工行、交行、邮储、中行等多家上市银行紧急发布公告回应“停贷事件”,各家银行纷纷表示:本行涉及停工、缓建楼盘项目按揭贷款规模有限,个人按揭贷款风险总体可控。

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  从事件影响程度看,“烂尾楼”业主集体停贷维权的做法确实情有可原,但似乎又缺少法理支持。“烂尾楼”业主集体停贷,这一近乎“自杀式”的维权方式,首先影响到的是业主本人个人征信,留下银行贷款逾期的“不光彩”记录。其次,“烂尾楼”业主集体强制停贷将直接影响到银行的信贷资产质量,按揭贷款不良率会因此大幅攀升。第三,业主集体停贷对于房地产开发商来说,无疑是雪上加霜、名声扫地。第四,地方主管部门将更加被动,“烂尾楼”项目集中地区很可能沦为金融高风险区。

  三、保证项目交付才是关键

  “烂尾楼”事件不是今天才有,全国各地早就或多或少地存在,只是事态从未像今天这么集中、这么严重而已。解决“烂尾楼”问题必须坚持问题导向,追根溯源,标本兼治,严防“烂尾楼”事件外溢,引发系统性风险。

  当前,最重要的是要夯实地方主体责任,迅速盘活“烂尾”楼盘,抓紧复工复产。鼓励商业银行创新方法“输血供氧”,推动项目重组兼并,保证项目运转起来。地方主管部门更要躬身入局,“打补丁,堵漏洞”,加强项目监管,确保楼盘项目交出去。

  说一千道一万,保交楼才是平息“烂尾楼”事件的关键!

  

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